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潘石屹深夜发声:今天的房地产市场一天比一天畸形!

发布时间:2018-04-24 16:50编辑:admin 浏览次数:
html模版潘石屹深夜发声:今天的房地产市场一天比一天畸形!

“今日的房地产商场一天比一天变形,现已违反了根本的知识。”??潘石屹

10日夜,老潘的用十分钟时刻胪陈了他最近关于房地产商场的考虑,内容宣布后敏捷引发网友和媒体的火热评论。(完好视频已下架)

全文如下:

近些年来,我一向怕谈房地产,怕谈房价,由于媒体只喜爱听定论,不重视背面的道理,乃至还会疏忽一些知识。一个耸人听闻的标题,在招引眼球的同时会带来许多的争持、不好乃至咒骂。今日我想把我对房地产和房价背面的一些考虑,完好和咱们说一说。

从1998年开端,曩昔的二十年,我国的房地产职业用商场化的方法,让许多人的住宅条件改进了,让城市的相貌大为改观了。应该说,

房地产职业在这二十年中功不可没,用商场去装备和安排资源也功不可没。

咱们有必要供认,

十年后的我国房地产商场一天比一天变形,现已违反了根本的知识。先不谈房价,先谈房价背面的更深层次的东西,它就是租金回报率。

租金回报率就是用房子的年租金除以房子的总价,它是全国际衡量房地产商场最归纳的目标,没有其他任何一个目标能替代它。也有人用租售比来表达,这两者是相同的经济意义。

以北京为例,现在办公楼的租金回报率大约是3%,住所的租金回报率缺乏1%。必定有人会说,我算错了,他们常常会用自己的故事来压服我:十年前我买了一套房子,房价是多少,现在租出去了,算了一下租金回报率是6%或7%。其实这是他自己搞错了。核算租金回报率有一个特别重要的条件,就是要

“用今日的钱算今日的帐”,要按现在的价格来算,而不是当年的价格。不然就乱套了,六百年前建故宫时也没花多少银子,这样比是没有意义的。

正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行借款利率再加1%到2%。现在银行的借款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。长时间来看,当租金回报率低于银行借款利率时,阐明房价太高了、会跌,反之就阐明房价太低了、会涨。这就是房地产商场的知识。

这样来看,我国的房价现已高的离谱了。之前有位领导通知我,我国的租金回报率一向很低,跟国际不同步,这也许是我国房地产商场的特色吧。我通知他,

在1998年、1999年北京的住所租金回报率能到达20%,是在这二十年里,从20%一步一步降到了今日缺乏1%。

政府说:房子是用来住的,不是用来炒的。每个人、每个企业对这句通俗易懂的话都有自己的了解,也有人把这句话无限地去引申。我的了解很简单,就是要让租金回报率回归到正常的水平,要把过高的房价压下来。

咱们先从房子的本钱来看,高房价的背面是这么几大块:

榜首块是土地本钱和税金,地方政府拿走了。地价越高,房地产的税就越高,政府拿走的这一大块逐年在上涨,有些城市每年上涨的起伏是十分惊人的。

第二块是利息,银行拿走了。房价上去了,银行利息就越来越多,利息之外,银行还用各种金融产品变着把戏地来分得更大的蛋糕。

第三块是赢利,房地产开发商拿走了。房地产开发商是商人,而商人的赋性就是追逐赢利。

建安本钱只占一个小头,而这个小头又要分给几十个相关的职业。别人在吃肉,这几十个相关职业也只能喝点汤。

所以,

这几拨人巴望房价一向涨,永久涨下去,像吸毒相同上瘾了,离不开了。这三拨人一同合谋,想方设法要让自己分得更多的蛋糕。

成果就是城市里的中产阶级,把这些年辛辛苦苦赚的汗水钱,绝大部分变换成了房产。我记住,十年前、十五年前,城市的白领还在十分惨痛的评论“房奴”的问题。

十年后、十五年后,白金会棋牌网,房子的升值了,“房奴”们摇身一变,变成了中产阶级,做起了中产阶级的梦。他们也被逼加入了前三拨人的阵营,盼着房价一向涨。

咱们要问的是:这梦是实在的仍是个圈套,是不是有根底的,是不是违反了知识。十五年前,咱们评论房价时,谁说房价要涨,必定会挨板砖。今日反过来了,

谁要说房价会跌,就会挨板砖,谁要说房价会涨,点赞比板砖要多得多,这其中点赞的一大批就是当年的“房奴”。

咱们看到,有些房地产开发商积极响应政府的召唤,改售为租,做长租公寓、短租公寓等等。这样做有用吗?今日我国房地产商场的现状是,住所的租金回报率缺乏1%,银行借款利率是5%,怎样才能把这生意做得不赔本呢,几乎是不可能的。

改售为租只能寄希望于房价上涨,饥不择食,而房价上涨后,现在现已很低的租金回报率只能更低。再看看其他职业,房租的快速上涨现已吸干了许多职业的赢利,许多企业由于房租太高无法运营只能关门关闭。而房租相关于房价、相关于银行利息仍是太低了。

化解危机、回归知识的解决方法是什么呢?

上策是对症下药,要去杠杆,不要滥发超发钱银。重视钱,就管住宅价了。添加土地供给,城乡一体化,调整税收。

中策就是无为而治,什么也不做。

下策是有病乱投医、乱吃药。

未来房地产的商场必定会回归正常,回归知识。商场装备资源的机制是不会变的,也不应该变。由于住宅又破又小的方案经济时代,咱们都阅历过了,这条老路是不能走的。

我仅有不知道的是,会用渐进的方法回归,仍是用急进的方法回归。

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